【潘Sir專欄】網購發展蓬勃 舖位走勢如何?

2019-03-15 2629

近日有讀者問關於鋪位往後的發展及見到有報導指出從前暢旺的舖位熱點,例如旺角先達廣場以銷售流動電話為主,但最近出現較多空置及租金下調的現象,究竟說明投資鋪位價值減退,還是潛在價值未被發掘?可否與住宅市場一樣出現「舖位小陽春」,如果想進一步了解舖位的投資價值,我們可以從幾方面探討。

在市場趨勢角度看,近幾年網上銷售大行其道,包括電子產品、外賣、食品、日常用品等,客戶會先到店舖了解一下實物模樣,如果產品適合,然後再在網上落貨,選擇網上產品的好處是價格較低,原因是網上店舖能夠減省昂貴的租金成本,確實吸引到一批「以價為先」的客戶,筆者亦認為網上購物的潮流會持續擴大,這樣會對鋪位需求有一定影響,但影響範圍不及國內舖位市場般嚴重。

原因是某些貴重產品,例如金飾、鐘錶等,不易被網上取代。而且飲食行業也是支持鋪市的重要力量,因為香港是中國人社會,熱愛交際,飲食應酬少不免,加上facebook分享飲食文化盛行,與及工作時間長,部分人無暇在家煮食,故此對飲食有一定需求,所以大家隨處可見食肆林立。但要知道飲食業選擇鋪位的特點是,他們一般選擇一、二線的舖位及飲食行業集中的區域,所以鋪位買家可尋找具備以上特點的區域,加強抗跌力,賺取更多升值回報。

受惠自由行旅客的增長 可往二線轉型中的地段尋寶

在旅遊角度方面,上年第三季國內自由行人數恢復平穩,假設中美貿易戰談判順利結束後,局勢慢慢回復穩定,香港旅遊業相信會受惠自由行旅客的增長,原因是香港鄰近國內,貨物有品質的保障。但國內肅貪政策仍然持續,令購買禮物作送禮用途的行為減少,奢侈品的需求,包括金飾、鐘錶 、電話、名洒、化妝品等,的需求不會大幅上升。可是貴價商品的租戶正正是一線舖位的需求者,在行業的預期增長未確認時,它們對承租一線地段的態度會較審慎,大家亦留意到一線位置出現吉舖的現象多了,故此一線地段租金仍未回復至高峰時期,這樣將會影響未來一線地段上升的動力, 大家可往二線「轉型中」的地段尋寶。

在設計規劃角度方面,由於大型發展商可以投入大量資金優化旗下商場,例如定期舉辦商場活動,加強人流,確實對傳統地舖造成一定競爭。當然傳統舖位業主不能仿效商場策略,例如統一部佈置、定立街道主題令區域增值,但仍有其優勢,因為個別地區仍然擁有特色老店及主題街道等,而且尋找車位較容易,但很多時候出現的問題是在「主題街道」未出現之前,見到商戶生意好時,業主急於加租,結果租客承擔不起高昂租金,將具人流保證的商戶趕走,再找一個類似的租戶並不容易,結果要花上一段時間才能尋到一個較好的租客承租。

所以建議業主遇到人流多的商戶考慮大幅加租時,先想一下是否合適時機;另外提醒生意漸佳的租戶,定期與資深地產代理了解附近租務,「進可攻,退可守」,避免業主提出不合理加租時,而沒有準備之下被迫結業。

業主需要了解街道特色,將好的商戶慢慢引入,營造一條有特色的主題街道,人流得到保證,對舖位升值至關重要。

撰文:潘達恒

香港地產代理商總會副主席及專業培訓部召集人,職業訓練局(VTC)房地產服務業訓練委員會委員,聯萬地產集團及珀置地產創辦人,潘sir《樓市新思維》專欄作家。

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