樓市由6月至今，連續調整足足4個多月，據地產指數顯示，跌幅約6%，但隨政府剛宣布的《施政報告》放寬按揭保險計劃(下稱“按保”)按揭成數，9成及8成的樓價上限放寬至800及1,000萬(從前上限為400至600萬)，增幅為1倍。
即時一二手成交量分別錄得大幅上升，例如發展商公布，周四單日錄得約29宗一手成交，為近期新高，另有元朗區地產公布，平日僅一、兩宗二手成交，周三急增至13宗。筆者更接觸到有連租約放售的二手單位即是封盤，並考慮出年才加價重推。
按保上限提升，好處是對首期缺乏的買家無疑是一個好消息，使持有160至200萬首期的買家，能夠購人800至1,000的樓價(從前8成按揭的上限為600萬)，相比之下，按保放寬使買家可購入樓價更高及面積更大的單位。另一好處是，買家單位的選擇較從前多，若買家首期不足，從前只局限依賴一手市場提供的二按方法上車或選擇600萬內的物業申請按保，現在可以用按保購買二手市埸1,000萬以內的單位。
購入大幅反價的單位 日後難於「脱手」
但需要留意，購買額外多出的樓價，變相令供款增多，在入市時買家需要量力而為，清楚計算自己可承擔的供款。另一需留意的是，筆者在前文也不斷提醒大家現處於「政治市」，與及外圍及本地的不明朗因素下，大家需先衡量自身的風險，不要盲目因按保放寬而購入大幅反價的單位，並用高於市場的價格承接，日後難於「脱手」。
可重點留意「去貨心切」的業主，沒有即時反價或加幅有限的單位(較高位有8至10%調整)，也可考慮入市。否則靜待到好消息被消化後，大家開始重新思考基本因素，而有合理放盤價錢的單位出現時，才決定入市。
最後，特別提醒在按保放寬的同時，銀行在估價上，未必即時反映，借貸的鬆緊情況，也可能因應個別銀行政策有所不同，所以建議買家也應該預留部分資金，作估價不足等之用，為自己增添保障。
撰文：潘達恒
香港地產代理商總會副主席及專業培訓部召集人，職業訓練局(VTC)房地產服務業訓練委員會委員，聯萬地產集團及珀置地產創辦人，潘sir《樓市新思維》專欄作家。
