【潘Sir專欄】放寬按保上 後市如何走?

2019-10-22 4263

樓市由6月至今,連續調整足足4個多月,據地產指數顯示,跌幅約6%,但隨政府剛宣布的《施政報告》放寬按揭保險計劃(下稱“按保”)按揭成數,9成及8成的樓價上限放寬至800及1,000萬(從前上限為400至600萬),增幅為1倍。

即時一二手成交量分別錄得大幅上升,例如發展商公布,周四單日錄得約29宗一手成交,為近期新高,另有元朗區地產公布,平日僅一、兩宗二手成交,周三急增至13宗。筆者更接觸到有連租約放售的二手單位即是封盤,並考慮出年才加價重推。

按保上限提升,好處是對首期缺乏的買家無疑是一個好消息,使持有160至200萬首期的買家,能夠購人800至1,000的樓價(從前8成按揭的上限為600萬),相比之下,按保放寬使買家可購入樓價更高及面積更大的單位。另一好處是,買家單位的選擇較從前多,若買家首期不足,從前只局限依賴一手市場提供的二按方法上車或選擇600萬內的物業申請按保,現在可以用按保購買二手市埸1,000萬以內的單位。

購入大幅反價的單位 日後難於「脱手」

但需要留意,購買額外多出的樓價,變相令供款增多,在入市時買家需要量力而為,清楚計算自己可承擔的供款。另一需留意的是,筆者在前文也不斷提醒大家現處於「政治市」,與及外圍及本地的不明朗因素下,大家需先衡量自身的風險,不要盲目因按保放寬而購入大幅反價的單位,並用高於市場的價格承接,日後難於「脱手」。

可重點留意「去貨心切」的業主,沒有即時反價或加幅有限的單位(較高位有8至10%調整),也可考慮入市。否則靜待到好消息被消化後,大家開始重新思考基本因素,而有合理放盤價錢的單位出現時,才決定入市。

最後,特別提醒在按保放寬的同時,銀行在估價上,未必即時反映,借貸的鬆緊情況,也可能因應個別銀行政策有所不同,所以建議買家也應該預留部分資金,作估價不足等之用,為自己增添保障。

撰文:潘達恒

香港地產代理商總會副主席及專業培訓部召集人,職業訓練局(VTC)房地產服務業訓練委員會委員,聯萬地產集團及珀置地產創辦人,潘sir《樓市新思維》專欄作家。

 

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