【591教學】轉按一定有著數?未必

2019-11-20 6895

在低息時期,樓價幾乎只升不跌,不少精明業主在按揭供款到某個年期,就會透過轉按希望賺回贈,著數多。不過轉按是否必賺?事實上,我們要注意幾項事實,才決定要不要將物業轉按,否則得不償失。

罰息期

這個不難理解,銀行在按揭條款中訂有罰息期,最常見是為2年。如在期內轉按或出售物業,借款人或須支付貸款額的若干百分比作為賠償,甚至要退回現金回贈,實際罰則視乎銀行條款而定。轉按之後,罰息期當然會重新計算。業主們轉按前記得睇清楚按揭通知書,避免中伏。

「抬錢上會」

金管局規定,按揭成數如超過60%就須為部份貸款額購買按揭保險。業主轉按的按揭成數很多時60%或以下,這樣就不需在轉按時多付一次保費。樓市上升,業主可輕鬆透過轉按取消按保,但遇上跌市,估價下跌影響貸款額,業主就可能要支付新舊按揭貸款的差額。

舉例:

業主買入價值500萬元的住宅單位,承造60%按揭,即貸款額為300萬元,2年後未償還貸款餘額270萬元。若物業估價跌20%至400萬元,60%按揭金額會變成240萬元,業主須支付約30萬元的差額,才能維持60%按揭。如果不想補貼差價,按揭成數就要調高,但業主就要支付按揭保險費。

利率變化影響投資回報率

早幾年按揭利率極低,甚至有業主會透過轉按「借平錢」用作投資。但以現時主要銀行的實際利率2.625厘計算,利息支出比幾年前要高,回本已經不容易,更未必有賺。

591編輯部

 

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