【新居屋天書】窮人恩物山麗苑 實地考察荒蕪程度

2020-09-22 25489


今期新居屋最不討好的屋苑必數粉嶺皇后山山麗苑,雖然單位數目最多、入場價最平,但一分錢一分貨,平價基本上是反映屋苑缺點,不過對於資金緊張卻又有迫切需要上車的市民而言,山麗苑可能是最大希望,所以今期會詳細分析屋苑佈局開則,希望協助大家屆時在一堆「籮底橙」之中尋覓到一個相對優質的居所,不過心急的準買家切忌太早做功課直衝地盤考察,因為屋苑連主要接駁道路都未開通。

【基本資料】

粉嶺位於粉嶺龍馬路88號,前身為皇后山軍營用地,3,222伙由6幢樓組成,各單位實用面積介乎278呎至451呎,預計關鍵日期為2021年11月底,即樓花期約一年多。以房委會最新公佈新居屋由市值六三折降至市值六折,山麗苑售價進一步降至117萬元至259萬元。

【實地環境】

↑上圖所見為皇后山邨
據售樓資料,山麗苑居民日後主要的出入通道主要為接駁沙頭角公路的龍馬路,不過要先經皇后山邨公屋群才可到達山麗苑,不過目前皇后山邨亦正處於建築階段,非工程人員不可以沿龍馬路到達山麗苑,所以如果新居屋申請者按照地圖前往山麗苑,將會被擋於皇后山邨地盤外。

如果執意想最近距離地實地一窺山麗苑目前情況及周遭環境,唯一辦法是經步行或乘的士經小路前往布格仔村,於近屋苑F座的地盤出口仰望屋苑南部情況。如果不是對屋苑抱高度興趣的申請人,宜留待抽籤結果及龍馬路開通後再到屋苑考察。

【開則設計】
項目3,222伙單位之中有824伙屬實用面積介278呎至292呎的開放式單位,屬今期居屋之中最多,至於一房則及兩房則分別佔單位總數42.5%及32%。


↑紅色剪嘴所指為B座開放式單位
當中以B座最多開放式單位,各層16個單位之中有6伙為開放式戶班,分別為1室、2室、3室、6室、7室及9室,當中3室毗連垃圾房,而9室左右兩邊都有單位相連,牆身所佔面積可以與相連單位分攤。

至於注重單位採光而又考慮開放式單位準買家可留意C座2室及3室,因為開放式單位的由窗戶到牆身距離達6米,屋苑上述兩個單位的側面牆身中段設有細窗,有利採光。

【屋苑規劃】

山麗苑6座A至F座樓依次名為松山閣、榕山閣、杏山閣、梨山閣、楹山閣及橋山閣,各座每層設12至16伙。當中A至E室樓高40層至38層,唯獨是F座橋山閣矮一截,只有25層。

雖然山麗苑位處鄉郊,但不代表每個單位都享有怡人山景、林景。據山麗苑的售樓資料簡介,屋苑北邊為零散山墳所在斜坡,而南邊亦有兩個區域被列作認可殯葬區。準買家尤其要關注北邊的發展,雖然目前視野開揚,可以眺望深圳,但前方土地被規劃作住宅用途,料日後將發展成高密度的公營房屋,對住宅景觀構成影響。

A座松山閣及B座榕山閣向西的單位雖然望公屋,不過按地圖推算,與皇后山邨的距離超過150米,中間為休憩用地,遠勝山麗苑樓與樓之間只有數十米的距離,所以A座松山閣9至11室、B座榕山閣11至13室的單位料較山麗苑內各座互望的單位開揚。

↑最前方樓層橙色頂為F座橋山閣
屋苑向南、西及北的單位景觀各有需要留意之處,至於向東的單位E座楹山閣及F座橋山閣則相對開揚,望軍地村和馬料水新村的鄉郊景觀,開放式戶型之中,只有F座橋山閣7及8室屬此類景觀。

【交通配套】

如上文【實地環境】所指,目前山麗苑連主要交通路徑都尚未開通,交通相信不便。目前最近屋苑的巴士站位於沙頭角公路-龍躍頭段,選擇只有2架,另外數條專線小巴亦有路經皇后山,由粉嶺站出發需時15至20分鐘,不過由下車處走到山麗苑所在,即使龍馬路日後開通後,保守估計亦需要15分鐘步程。

↑目前主要透過巴士及小巴前往皇后山邨及山麗邨
日後毗連的公屋皇后山邨內會設有交通交匯處,而屋苑預計明年會分階段落成,相信屆時交通會比現時有所改善,另外山麗苑亦有198個車位,對比單位總數,平均約16戶爭1個車位。不過整個區域預計居住人口達3萬人,鑑於沙頭角公路經常塞車,住戶需慎重考慮交通問題。

【生活配套】

↑皇后山附近目前只有車房及士多
山麗苑住戶除了要有心理準備應對交通不便外,在生活配套方面亦要「開荒牛」的心態。目前皇后山周遭無大型商場或商店街,只見車房及士多,未來整個發展區會有約10萬呎零售樓面

↑相信入伙初期居民仍然要前往15分鐘車程粉嶺火車站一帶的商場或聯和墟購物

【中小校網】

山麗苑位小學81校網內,目前龍頭路頭段有兩所小學興建當中,而中學校網屬於北區。

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