雖然本港疫情及政治不明朗因素持續，但港人對於樓市的憂慮不大，二手樓市場並沒有受太大衝擊，二手樓成交持續，更有發展商在近月推出新樓盤。我們一連三篇，和大家分析買賣樓宇程序中的不同過程：
1.【買賣樓宇程序・二手樓】簽署臨時買賣合約有什麼地方需要留意？購買二手樓流程及注意事項懶人包；
2.【買賣樓宇程序・賣樓】賣樓要比印花稅嗎？出售二手樓需注意的五大事項；及
3.【買賣樓宇程序・樓花】樓花按揭知多少？ 購買樓花的注意事項話你知！。
購買二手樓需要簽署什麼文件？
買家在購買二手樓盤大致上需要簽署三份（或四份 – 如買家欲申請樓宇按揭的話亦需與銀行簽署樓宇按揭貸款的相關合約）重要的文件，而我們將會概括一下整個買二手樓的流程及需要注意的事項。
二手樓文件 (1) —— 臨時買賣合約 (俗稱 「臨約」)
(Provisional Agreement for Sale and Purchase)
一般而言，買家大部分情況都是透過地產經紀接觸賣家，從而進行交易。臨約大多由地產經紀公司提供，並具有法律約束力。買賣雙方需要遵守協議，履行臨約內的條款，當中除了買賣雙方和二手樓的基本資料外，臨時買賣合約中亦包括：
需要支付的費用：
1.簽署臨時買賣合約時，買家需要支付的臨時訂金（俗稱 「細訂」）；
2.簽署正式買賣合約時，買家需要支付的訂金（俗稱 「大訂」）；
3.樓價金額、成交日期及買家在當天需要支付的餘額；
4.雙方需要支付予地產經紀的佣金金額（如有）；
5.雙方需要支付的相關法律費用（如買賣雙方的律師費用及印花稅）；
6.如買賣任何一方毀約，
其需要賠償予對方、對方的律師及地產經紀的損失；
7.細訂及大訂的金額總和大致佔樓價的10%，但兩訂的金額大多由地產經紀的臨約而定。
簽署臨約前:
– 建議買家可向地產經紀公司索取或自行向土地註冊處檢索物業的土地註冊紀錄，以確保物業的現時持有人為賣家。
– 另外，也需留意物業有沒有維修令、按揭或涉及訴訟等影響物業買賣的問題。
簽署臨約後:
– 如買家需要申請按揭，便應在此時帶同臨時買賣合約到銀行查詢申請。
– 最好的做法，當然是簽署臨時買賣合約前先到銀行查詢按揭申請，並詢問是否能通過相關的按揭壓力測試。
二手樓文件 (2) ——正式買賣合約 （俗稱 “正約”）(Formal Agreement for Sale and Purchase)
●正式買賣合約 會在臨時買賣合約條款的基礎上鞏固買賣雙方對於細節上的保障。但大前提為 —— 除非買家或其代表律師同意，否則賣家律師在草擬正式買賣合約條款時，亦不能違背臨時買賣合約的條款（例如是剛提及有關臨時買賣合約的條款）。
●一般情況下，正式買賣合約都會在臨時買賣合約生效的十四日內簽署。
●簽署正式買賣合約後，賣家的代表律師便會把物業過往和現在的業權契據 (英文：Title deeds) 交給買家的代表律師檢查，證明賣家擁有該物業的完整業權。買家的代表律師如發現業權上的問題，便會以書面向賣家的代表律師做出提問，務求保證業權完整，不會屬於除了賣家以外的任何人。
注意：
●臨時買賣合約和正式買賣合約上的條款是否一致？
– 買家需要留意臨時買賣合約和正式買賣合約上的條款是否有任何出入，以防賣家透過正約把臨約上同意的條款修改。
●如何保障臨時買賣合約和正式買賣合約上的條款都是一樣？
– 為了保障買家物業在簽署臨時買賣合約（或/和正式買賣合約）前和後維持現狀，這兩份合約一般都會具有——物業以現狀形式 (英文：As is basis) 成交的字眼。
●為物業購買火險
– 由於簽署正式買賣合約後，買家在法律上已被視為擁有一定程度的業權。
– 從簽署正式買賣合約至成交當天，買家便需要承受物業出現的任何損失（例如失火）。故此，我們亦建議買家可以為物業購買火險，以保障自身利益。
印花稅須知
●從價印花稅 (英文：Ad valorem duty)
買家需要為購買物業支付從價印花稅 (英文：Ad valorem duty)；並按 (1) 買家是否香港居民 和 (2) 首次置業支付相應的從價印花稅。如果買家是香港永久性居民，又從未在香港以任何形式實質擁有 (英文：Beneficially own) 任何物業的話，便能享受相對地低的從價稅率。
●買家印花稅 (英文：Buyer’s stamp duty)
除此之外，如果買家並非香港永久性居民，而在2012年10月27日後購置住宅物業，買家需要額外繳付物業的成交價或市值（以較高者為準）的15% 作買家印花稅。詳情請參閱稅務局有關第一及第二標準稅率的問答和指引。
二手樓文件 (3) —— 轉讓契（Assignment）
轉讓契是把物業的擁有權由賣家轉至買家的契據，通常於成交前簽署。
注意：
買家應在成交二手樓前在賣家的安排下再次視察物業，以確保物業由簽署臨時買賣合約至成交當天前是所同意的現狀形式成交，並沒有違反合約的變動。
總結
買賣物業講求準時，所以買家的代表律師應事先向賣家的代表律師索取支付物業餘額及其他費用的詳細資料，並應在成交時間前準備相應的支付方式，否則如果買家遲到的話有可能被視為毀約，不但會被賣家沒收細訂及大訂，更有可能需要支付簽署臨時買賣合約後雙方在買賣上的相關開支。
凡涉及到樓宇買賣事宜都會比較複雜，以上僅作參考而不構成任何形式的法律意見。如有任何法律需求，請用我們法透平台尋找專業的房地產律師吧！
撰文：法透LegalClarus (LC)
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