在香港購買物業，買家一般會先簽署臨時買賣合約，再簽署正式買賣合約，最後簽署轉讓契 (或稱樓契，英文：Assignment)。轉讓契的其中一項條款，會要求業主承諾遵守大廈公契。那大廈公契其實是甚麼？不能養寵物如養貓養狗是因為大廈公契的限制嗎？本文會向大家介紹大廈公契的意思和常見條款，如何查閱大廈公契的方法，以及講述違反大廈公契的條款。
大廈公契是甚麼?
●大廈公契（英文：Deed of Mutual Covenant，簡稱DMC）是一份屋苑的守則，對屋苑的管理、居住和使用定下不同的條款，規範業主和法團的權利和義務。
●它是一份由發展商草擬，由發展商與屋苑的第一位業主簽署，並具有法律效力的文件。及後所有買家的轉讓契內，都會有一項要求業主承諾遵守大廈公契的條款。因此，買家的選擇只有遵守大廈公契，或放棄購買該屋苑的物業。
●至於修訂大廈公契，由於大廈公契是各業主與發展商的私人契約，只有在取得屋苑所有業主的同意下，才可以修改公契的條款，所以這可算是不可能的任務。
租客違反大廈公契，業主需負責嗎？
●如果租客違反大廈公契，業主需否負責取決於大廈公契條款的類別。
大廈公契的條款分為限制性契諾 (英文：Restrictive covenant) 及 積極性契諾(英文：Positive covenant) 兩種。
1. 限制性契諾：為公契禁止的行為，例如是不准飼養寵物，不可佔用大廈公用地方等。
2. 積極性契諾:為公契要求作出的行為，例如交管理費，保持環境衛生等。
●業主：需要遵守大廈公契的所有條款。
●租客：由於法例訂明不可向其追討違反積極性契諾的責任，租客只需遵守大廈公契的限制性契諾；當然也需要遵守與業主簽定的租約。
如果有違反公契的情況，管理公司或業主立案法團可以視乎條款的類別，對業主或租客作出勸喻或警告，更有權入稟法庭作出起訴，申請禁制令及追討賠償。例如有業主曾因樓上單位滲水而入稟法庭，希望法庭強制要求樓上的業主進行維修，並追討賠償。
因此，如果租客違反大廈公契的積極性契諾，業主需要承擔責任。但若業主有在租約內要求租客遵守有關的契諾，業主可以因應租約的條款向租客追討。
小Tips：
建議各位準買家在購入單位前，應仔細閱讀公契內的條款，
或要求律師解釋當中條款，確保已清楚了解購入單位後需要負擔的權利和責任，以及限制的事。
圖片來源：蘋果日報
大廈公契的常見條款
大廈公契的條款眾多，而且每個屋苑的大廈公契都是獨一無二的，所以本文挑選了數項常見或鮮為人知的條款與大家分享。
1. 飼養動物 (如養貓狗)
●一般而言，如果大廈公契沒有列明有關飼養動物的條款，即代表可以飼養寵物。
●有些大廈公契會對可飼養的動物類別設有限制，例如公屋可以飼養小型家居寵物，如已閹割的貓、倉鼠、兔子，但租戶需要先獲得批准才可飼養狗隻。
●然而，主人亦需要注意飼養寵物的情況會否違反其他的大廈公契條款，例如禁止對鄰居構成滋擾，即使造成滋擾的是寵物而非主人，主人亦需要負上責任。
新聞報道指出，有業主因為養狗違反公契，業主立案法團申請禁制令，要求業主將狗隻搬離屋苑，並支付有關法律費用。在一連串法律行動後，由於業主仍未支付法律費用，法團最後入稟申請拍賣其單位，以繳付有關法律費用。
圖片來源：香港房屋委員會Facebook官方專頁
2. 張貼揮春或其他標貼
●在農歷新年時，不少家庭或會在大門貼上揮春，增添節日氣氛，亦為傳統習俗。但原來有些大廈公契設有張貼的限制，新聞報道指有業主曾經被管理處撕走揮春。
●如果在多次警告後，住戶仍然無動於衷繼續張貼，管理處更有權向法庭申請禁制令，禁止張貼其標貼。
圖片來源：On.cc東網
查閱大廈公契方法
●由於每個屋苑的大廈公契都與別的不同，要知道自己屋苑的大廈公契條款，就必須查閱有關的大廈公契。
●查閱大廈公契的程序如下：
1. 到土地註冊處的綜合註冊資訊系統查閱土地登記冊；輸入其單位的地址，查閱分層土地登記冊，並繳付$10 以下載其土地登記冊；
2. 在物業涉及的轇轕一欄找到DEED OF MUTUAL COVENANT 的注冊摘要編號；
3. 到土地註冊處的綜合註冊資訊系統訂購土地文件；
4. 選擇註冊摘要，並在註冊摘要編號的欄位輸入在步驟二取得的注冊摘要編號；
5. 繳付$100以下載大廈公契
大廈公契的條款可能相當冗長，亦具法律用語，要確定大廈公契的內容，或確定住戶有否違反大廈公契，還需先諮詢律師意見。
以上僅作參考而不構成任何形式的法律意見。如有任何法律需求，請用我們法透的平台尋找專業的律師吧！
撰文：法透LegalClarus (LC)
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